[세계타워] 보유세 강화와 병행해야 할 대책

부동산 자산 과세 관련 정부 개편안이 이르면 이달 말 모습을 드러낸다. 이재명 대통령은 사회관계망서비스 엑스(X·옛 트위터)를 통해 보유세 인상, 양도소득세 정상화 방침을 밝힌 바 있다. 큰 틀에서는 종합부동산세 등 보유세 강화 기조가 어떤 방식으로든 담길 것으로 보인다. 다만, 이 대통령 주재로 23일 부동산 정책 관련 공개 토론회가 열릴 예정이어서 정부 최종안을 예단하긴 어려운 상황이다.

“세제는 마지막 수단”이라면서도 정부가 보유세 인상을 강조하고 있는 이유는 뭘까. 일단 보유세 강화가 주택 시장 안정에 도움이 된다는 주장의 이론적 근거는 존재한다. 적정 수준으로 보유세를 인상하면 투기적 수요가 억제되는 효과가 생긴다는 것이다. 이는 세금 부과에 따른 ‘자본화’ 효과로 설명된다. 자본화란 특정 자산에 조세를 부과하면 미래에 예상되는 조세 부담의 현재가치만큼 현재 가격이 하락하게 되는 현상을 말한다. 가령 30억원 아파트의 연간 순이익(임대 가치 등)이 1억2000만원 정도라고 가정할 때, 연간 1200만원의 종부세가 이 매물에 영구적으로 부과된다고 하면 아파트의 현재 가치는 3억원만큼 떨어지게 된다.

종부세 강화는 ‘단기’적으로 시장에 공급도 늘릴 수 있다. 정부가 주택 공급 방안을 발표해도 준공까지 걸리는 시차 탓에 당장 시장에 매물이 늘진 않는다. 반면 보유세 부담을 느낀 집 주인들이 매물을 내놓는다면 비록 단기일 순 있겠지만, 공급이 늘어 주택 가격이 안정될 수 있다. 또 보유세 인상에 따른 누진 효과로 ‘똘똘한 한 채’가 많은 강남 3구 집값이 내려가면 서울 외곽과 수도권 집값도 덩달아 낮아질 수 있다. ‘키 맞추기’ 효과가 오히려 가격을 안정시키는 방향으로 작용될 수 있다는 것이다.

하지만 부동산 과열은 보유세 인상만으로 해결되진 않는다. 보유세 강화에 나섰던 노무현, 문재인정부에서 모두 집값 잡기에 실패했다. 다만, 이를 보유세 강화 탓으로만 돌려서는 곤란하다. 보유세 강화에도 집값 급등을 야기했던 다른 원인이 있었기 때문이다.

먼저 거래세 성격의 양도소득세가 함께 강화된 점이 문제로 꼽힌다. 노무현정부는 2005년 종부세를 처음 도입하면서 2주택자가 집을 팔 때 적용하는 양도세도 50% 세율로 높였다. 문재인정부 역시 2020년 7·10 대책을 통해 종부세 세율을 최고 6.0%(3주택 이상, 조정대상 2주택)로 높였고, 단기 보유 주택에 대한 양도세율도 2년 미만의 경우 60%까지 상향했다.

두 정부는 투기로 얻은 수익을 환수하겠다는 의지를 반영해 양도세까지 높였지만, 오히려 집주인들이 자산을 매각하지 않는 이른바 ‘동결 효과’만 두드러졌다. 특히 정권 교체가 되면 보유세가 완화될 것이란 심리 역시 투기 수요를 흔든 배경이었다.

안정적인 주택 공급은 부동산 가격 안정에 있어 필수조건이다. 하지만 투기 수요를 억제하고, 공급을 늘리는 단기 대책도 병행할 필요가 있다. 보유세의 점진적 인상에 맞춰 양도세를 서서히 완화해야 한다는 의견이 나오는 배경이다.

현재 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료하는 등 양도세 정상화도 필요하다고 보고 있다. 일몰이 예정된 제도를 아무 이유 없이 유예하는 건 정부 신뢰를 떨어뜨리는 정책이란 점엔 동의한다. 다만, 시장 활성화도 놓칠 수 없는 부분이란 점을 정부는 직시해야 한다. 은퇴 고령자에 양도세를 대폭 면제해주거나 과세이연을 적용하는 등 거주 중심으로 양도세를 완화하는 방안을 다각도로 강구해야 한다.

이희경 경제부 차장 기자페이지 바로가기

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